地下停車位如何辦證?如何租售?荊門新規詳解在此

2019-08-23 15:38 來源: 荊門晚報 作者:

地下停車位

地下停車位到底歸誰所有?

19日,媒體報道了關于中心城區地下停車位管理新規9月1日起實施的消息,引起市民熱議。為何出臺此規定?具體如何操作?開發商會不會借機抬高租售價?昨日,住建部門就新規進行了詳細解讀。

為何要出臺新規

2003年以來,我市為解決停車難的問題,要求開發企業按照住房套數1:1的比例配建停車位。據不完全統計,目前我市中心城區已有160個開發項目配建了99182個地下停車位,總面積358.38萬平方米,其中,非人防工程地下停車位84594個,總面積320.77萬平方米。

《湖北省物業服務和管理條例》明確規定“停車位辦理初始登記后才能租售”,而過去我市為鼓勵建設地下車位,沒有收取地下建設用地使用權出讓金,也未計入規劃容積率,造成地下車位無法辦理不動產登記手續,由此引發的小區各類停車問題投訴也不斷攀升。據統計,自2016年以來,中心城區共受理各類小區停車投訴數量占房地產類投訴的87%。其中,糾紛、爭議的焦點主要是地下停車位的產權歸屬問題。

因相關政策不明朗,出現了業主無處停車、地下車位閑置的尷尬局面。一方面,地上空間少量停車位無法滿足業主日益增長的停車需求,業主有車無處停,導致小區亂停車堵塞應急通道、碾壓綠化帶、停車剮蹭等問題時常發生;另一方面,既有的地下停車位被閑置,有位置無車停。這在一定程度上加劇了業主的不滿。

規范中心城區房地產開發項目地下車位管理,有利于明確地下車位產權、規范地下車位市場化經營和住宅小區停車管理、盤活城市資產,對于提升城市形象和品位、維護城市管理秩序、營造良好的住宅環境具有重要意義。

新規曾廣聽意見反復修改

2018年5月1日,恩施州出臺《恩施土家族苗族自治州地下空間開發利用管理辦法》,2019年3月1日,武漢市出臺《武漢市人民政府關于進一步規范開發建設項目配建地下停車場管理的意見》,對規范地下停車位管理、防范和化解地下停車位糾紛起到了積極作用。借鑒恩施、武漢等地規范地下停車位管理的經驗,我市住建部門組建專班,對中心城區房地產開發項目地下停車問題進行了充分調研,起草了《關于加強中心城區房地產開發項目地下停車位管理的通知》(草案),通過上門征求意見和座談會的形式,廣泛聽取相關職能部門、房地產開發企業、物業企業等主要負責人,以及部分人大代表、政協委員、街道社區負責人、業主委員會、業主、新聞媒體、律師、公務員和其他行業代表的意見和建議。

今年2月,我市召開了房地產開發企業、物業企業主要負責人座談會,對該《通知》(草案)進行了充分的討論、修改,形成了征求意見稿。3月,市住建局、國資委、財政局、自然資源和規劃局、稅務局、民防辦等相關單位主要負責人專題會議召開,共同研究地下車位的供地、規劃建設、銷售交易和不動產登記管理的具體措施。6月,部分人大代表、政協委員、街辦社區代表、小區業主和業主委員會代表、法律工作者代表等40余人,再次對《通知》內容進行逐條修改完善。根據各單位和代表們提出的意見、建議,在進一步的修改完善后,最終形成了《通知》(送審稿),提交審定。8月9日,市人民政府辦公室正式印發《通知》,明確從9月1日起施行。

新增和已建地下停車位管理有別

新規施行后,開發建設項目及其配建地下停車場作為連建空間,地表建設用地使用權和地下建設用地使用權按照“一并供地、分次辦理”的原則,一并擬訂供地方案,分別辦理供地手續。

開發建設項目規劃方案施工圖中要明確地下停車場的具體配建方式,包括:地下空間的用地范圍、建筑面積、使用功能及結構層高等。重點標明地下停車場(除設備用房、其他用房之外)的空間范圍、建筑面積、使用功能、停車位數量,并明確區分標注人防區域和非人防區域范圍。經相關部門審定后,明確地下停車場規劃設計條件。

根據地下停車場規劃設計條件,開發建設單位申請完善配建地下停車場的地下建設用地使用權供地手續,補充簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》。其建設用地使用權出讓價款,按照該宗地地上使用權主導用途所在區域基準地價計算,繳納土地價款具體標準如下:

地下建設用地使用權土地出讓價款=土地出讓面積×該宗地地上使用權主導用途所在區域基準地價×10%。

新規施行前,已供地配建地下停車位的,補繳建設用地使用權出讓價款后,方可辦理地下空間建設用地使用權供地手續。其建設用地使用權出讓價款,按照地上建設用地使用權出讓時工業用途基準地價計算,其中2004年以前取得地上建設用地使用權的,按照2004年的基準地價補繳。補繳土地價款具體標準如下:

地下建設用地使用權出讓價款=土地出讓面積×該宗地所在區域地上建設用地使用權出讓時工業用途基準地價×6%。

地下停車位依規租售、嚴控價格

對于配建地下停車位的銷售交易管理,《通知》規定:地下停車場建設用地使用權辦理不動產登記后,可以依法轉讓、出租、抵押。相關部門依法依規辦理配建地下停車位的銷售交易相關手續。

開發建設單位在辦理配建地下停車位預售許可或者現售備案手續時,要在商品房預(銷)售方案中明確開發項目停車位(含地下停車位)規劃配置、車位的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等,并在銷售現場醒目位置向購房人明示建筑區劃內停車位的規劃配置情況、使用性質、租售方式以及停車位歸屬等內容。同時,按規定報住建部門備案。住建部門將建立地下停車位電子樓盤表、網上簽約和銷售合同備案制度,加強地下停車位銷售的全過程管理。地下車位將和住宅一樣需要交納住宅專項維修資金,用于保修期滿后的公共設施設備的維修、更新和改造工程。

此外,地下停車位的租售應當優先滿足業主的需要,不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁進行租售。優先滿足業主需要后對外出租的,每次租賃期限不得超過一年。對公眾投訴頻繁、矛盾突出的地下停車位租售價格,價格主管部門應當開展成本調查,通過公開成本調查結果,引導督促建設單位合理定價。

地下停車位可辦獨立產權

地下停車位項目竣工后,開發建設單位根據供地結果,向不動產登記機構申請辦理配建地下停車場的地下建設用地使用權不動產登記,取得《不動產權證書》;配建的地下停車位作為獨立不動產單元進行登記,單獨核發《不動產權證書》,根據地下標識碼編制不動產單元號。《不動產權證書》登記的權利性質、土地用途、土地使用期限等內容按照《國有建設用地使用權出讓合同》確定,房屋用途為“地下停車位”。

地下停車位土地使用權出讓起止時間和使用年限與地上主導用途使用權的起止時間和使用年限保持一致。

地下停車位禁止擅自改用途

《通知》規定,地下停車位的所有人、使用和維護管理責任人應當按照設計用途合理使用地下車庫,保障公共通道及出入口的開放性和交通集散功能,保障消防、通風、照明、監控、通信等設施正常運行。不得隨意拆改、變動地下車位建筑主體、承重結構,不得擅自改變地下車位用途,以及不得有法律、法規規定的其他禁止行為,違反規定的由城管、住建、公安等管理部門及時依法查處。

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